Preço barato em bairro ruim não é desconto, é risco embutido — e a média da cidade não responde essa pergunta. Hoje os 2.803 imóveis do estoque têm leitura de segurança, 427 deles no grão do próprio bairro.
“Esse apartamento barato fica num bairro seguro?” é a primeira pergunta de quem olha um imóvel de leilão, e é a única que nenhum agregador responde. O caminho normal é o comprador abrir o portal da secretaria de segurança do estado e tentar cruzar na mão. Aqui a leitura vem junto da ficha.
A medida é mortes violentas por 100 mil habitantes por ano. Escolhemos essa e não “número de ocorrências” por dois motivos. Primeiro, contagem bruta só mede tamanho: o bairro mais populoso sempre lidera, o que não ajuda ninguém a decidir. Segundo, morte violenta é o registro mais confiável que existe no Brasil — furto e roubo dependem de a vítima registrar boletim, e a subnotificação varia justamente com a renda do bairro, o que inverteria a leitura.
A régua é nacional e é uma só: a distribuição dos 5.570 municípios brasileiros. Mediana em 14,4 mortes por 100 mil habitantes/ano, com 5,3 no percentil 20 e 29,8 no percentil 80. O selo colorido classifica sempre o número que está do lado dele — nunca outra coisa.
Uma cidade inteira sai com um número só, e esse número não descreve nenhum bairro em particular. A tabela abaixo é Porto Alegre, onde temos estoque e camada de bairro resolvida:
| Bairro | Mortes/100 mil hab./ano | Leitura | Imóveis | Preço mediano |
|---|---|---|---|---|
| Belem Velho | 32,6 | Risco muito alto | 1 | R$ 267.037 |
| Santa Tereza | 28,9 | Risco alto | 4 | R$ 123.905 |
| Rubem Berta | 24,1 | Risco alto | 19 | R$ 157.203 |
| Vila Jardim | 24,0 | Risco alto | 1 | R$ 5.220.000 |
| Floresta | 22,3 | Risco alto | 2 | R$ 561.751 |
| Espirito Santo | 21,5 | Risco alto | 1 | R$ 380.000 |
| Passo das Pedras | 21,4 | Risco alto | 13 | R$ 194.500 |
| Partenon | 19,2 | Risco alto | 2 | R$ 375.944 |
| Humaita | 19,0 | Risco alto | 2 | R$ 221.792 |
| Restinga | 18,4 | Risco alto | 25 | R$ 156.500 |
| Campo Novo | 17,9 | Risco médio | 6 | R$ 200.612 |
| Ponta Grossa | 17,7 | Risco médio | 1 | R$ 180.000 |
| Aberta dos Morros | 17,0 | Risco médio | 1 | R$ 190.412 |
| Lomba do Pinheiro | 16,5 | Risco médio | 2 | R$ 245.969 |
| Santana | 15,9 | Risco médio | 1 | R$ 141.620 |
| Mario Quintana | 15,6 | Risco médio | 9 | R$ 172.734 |
| Jardim do Salso | 14,8 | Risco médio | 4 | R$ 1.475.000 |
| Ipanema | 14,8 | Risco médio | 4 | R$ 210.689 |
| Sao Sebastiao | 14,2 | Risco médio | 1 | R$ 376.417 |
| Jardim Lindoia | 14,1 | Risco médio | 1 | R$ 570.000 |
| Gloria | 13,9 | Risco médio | 1 | R$ 226.000 |
| Cavalhada | 12,9 | Risco médio | 6 | R$ 289.213 |
| Morro Santana | 11,3 | Risco médio | 7 | R$ 260.000 |
| Jardim Carvalho | 10,8 | Risco moderado | 1 | R$ 120.883 |
| Sarandi | 10,7 | Risco moderado | 7 | R$ 211.724 |
| Jardim Leopoldina | 10,1 | Risco moderado | 6 | R$ 164.345 |
| Petropolis | 9,8 | Risco moderado | 1 | R$ 372.754 |
| Camaqua | 9,5 | Risco moderado | 1 | R$ 359.192 |
| Vila Ipiranga | 9,5 | Risco moderado | 1 | R$ 483.756 |
| Vila Nova | 8,7 | Risco moderado | 7 | R$ 153.077 |
| Hipica | 7,1 | Risco moderado | 3 | R$ 252.000 |
Entre o bairro mais violento e o mais calmo da lista, com estoque na mesma cidade, a taxa varia 4,6 vezes — Belem Velho em 32,6 contra Hipica em 7,1. Uma média da cidade devolveria o mesmo número para os dois.
Ver os imóveis de Porto Alegre com a leitura de cada bairro
A taxa de bairro é uma estimativa, e a página sempre a chama assim. Bairro pequeno tem denominador pequeno, e a divisão crua produz artefato: um bairro de 276 moradores com duas mortes daria 724 por 100 mil, que não é uma taxa, é ruído. Por isso a estimativa é suavizada pelo porte da população — quanto menor o bairro, mais ela é puxada na direção da média da cidade, que é a leitura honesta quando a base é curta.
E ela não mede assalto, furto de carro nem arrombamento. Mede letalidade, que é o indicador com registro confiável no país inteiro e que caminha junto com violência de rua, mas não é a mesma coisa. Para um imóvel que vai ser alugado, o número ajuda; para um galpão, importa menos que a rota de acesso.
Em cada imóvel, o bloco de segurança fica ao lado do preço e traz quatro coisas: a taxa, o selo que classifica essa taxa na régua nacional, a origem do dado com a janela fechada, e a taxa do município logo abaixo como contexto. Quando o bairro não foi resolvido, a página diz que o número é do município — nunca apresenta um dado de cidade como se fosse do bairro. Na lista de cada cidade dá para filtrar e ordenar por essa leitura.
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